Acquistare una casa è una decisione importante e, nella maggior parte dei casi, l’attenzione si concentra sul prezzo, sulla posizione, sulle condizioni dell’immobile e sulle possibilità di ristrutturazione. C’è però un aspetto che non dovrebbe essere trascurato: la regolarità edilizia dell’immobile.
Una casa può infatti apparire perfettamente in ordine e avere una planimetria catastale apparentemente corretta, ma presentare comunque delle difformità rispetto ai titoli edilizi depositati presso il Comune.
Individuare eventuali abusi edilizi prima di acquistare un immobile è quindi fondamentale per evitare di ritrovarsi successivamente con problemi tecnici, amministrativi o economici.
Che cosa si intende per abuso edilizio?
In termini generali, si parla di abuso edilizio quando un intervento viene realizzato senza il necessario titolo abilitativo oppure in modo difforme rispetto a quanto autorizzato.
Non bisogna però immaginare esclusivamente grandi costruzioni realizzate senza permessi. Una difformità può riguardare anche modifiche apparentemente semplici: una parete spostata, una diversa distribuzione degli ambienti, una veranda, una chiusura di un balcone o un ampliamento realizzato senza la corretta autorizzazione.
La situazione deve essere valutata caso per caso, perché non tutte le irregolarità hanno la stessa natura e non tutte richiedono necessariamente lo stesso tipo di intervento.
La planimetria catastale non basta
Uno degli equivoci più comuni riguarda proprio il Catasto.
Molti acquirenti pensano che, se la casa corrisponde alla planimetria catastale, l’immobile sia automaticamente regolare. In realtà la conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia sono aspetti distinti.
La verifica deve quindi prendere in considerazione la documentazione edilizia presente presso il Comune e confrontarla con lo stato effettivo dell’immobile.
Facciamo un esempio: la planimetria catastale potrebbe rappresentare una stanza nella sua configurazione attuale, mentre negli atti comunali potrebbe risultare una distribuzione interna differente. In una situazione simile è necessario capire l’origine della difformità e stabilire come procedere.
Quali segnali possono far nascere un dubbio?
Durante una visita è possibile prestare attenzione ad alcuni elementi che meritano un approfondimento.
Modifiche evidenti alla distribuzione degli ambienti, aperture realizzate successivamente, balconi chiusi, locali trasformati in abitazioni o superfici aggiuntive rispetto a quelle originariamente previste sono alcuni esempi.
Anche una differenza tra ciò che viene descritto dal venditore e ciò che si osserva durante il sopralluogo dovrebbe essere verificata.
Questo non significa che una caratteristica diversa dalla documentazione rappresenti automaticamente un abuso. Significa, piuttosto, che una discrepanza è un segnale da approfondire prima di procedere con l’acquisto.
Perché controllare prima di firmare?
Scoprire una difformità dopo il rogito può rendere la situazione molto più complessa.
A seconda del caso, potrebbe essere necessario regolarizzare l’intervento, ripristinare lo stato precedente oppure verificare se esistono i presupposti per una sanatoria. Possono inoltre emergere costi tecnici e amministrativi che l’acquirente non aveva previsto.
C’è poi un altro aspetto da considerare: la possibilità di effettuare future modifiche sull’immobile.
Chi acquista una casa pensando di ristrutturarla potrebbe scoprire che alcune opere progettate non possono essere realizzate finché non viene chiarita la situazione esistente.
Per questo una verifica preventiva può essere molto più conveniente rispetto alla gestione del problema quando l’acquisto è ormai concluso.
Come si verifica la regolarità di un immobile?
Una verifica tecnica completa richiede il confronto tra diversi elementi.
In genere il professionista deve analizzare la documentazione disponibile, consultare gli atti edilizi depositati presso il Comune, verificare la situazione catastale e confrontare quanto risulta dagli elaborati con lo stato di fatto dell’immobile.
Il sopralluogo assume quindi un ruolo fondamentale. Non basta consultare i documenti da soli: è necessario capire se ciò che è stato autorizzato corrisponde effettivamente a ciò che esiste.
Solo attraverso questo confronto è possibile individuare eventuali difformità e valutarne la natura.
Attenzione soprattutto alle case più datate
Negli immobili costruiti molti anni fa la verifica può essere particolarmente importante.
Nel corso del tempo una casa può aver subito modifiche realizzate da proprietari diversi: spostamento di pareti, ampliamenti, chiusure di spazi esterni o trasformazioni degli ambienti.
Non sempre chi vende è a conoscenza dell’origine di ogni modifica. Per questo motivo non è sufficiente basarsi sulle informazioni ricevute durante la visita.
La documentazione storica dell’immobile può fornire informazioni fondamentali per ricostruire le trasformazioni avvenute nel corso degli anni.
Meglio una verifica prima dell’acquisto
La soluzione più prudente è effettuare le verifiche prima di arrivare al rogito, quando esiste ancora la possibilità di approfondire eventuali problemi e valutare consapevolmente come procedere.
L’intervento di un tecnico può essere particolarmente utile proprio in questa fase: non soltanto per individuare una possibile irregolarità, ma anche per capire quali conseguenze potrebbe avere sull’acquisto e sugli eventuali lavori futuri.
L’Ingegnere Andrea Pellizzoni può affiancare il cliente nell’analisi tecnica dell’immobile, verificando la documentazione disponibile e confrontandola con lo stato reale della casa. L’obiettivo è permettere all’acquirente di prendere una decisione basata su informazioni concrete, evitando che un problema scoperto troppo tardi trasformi un acquisto interessante in una complicazione inattesa.
Perché scegliere l’Ingegnere Andrea Pellizzoni
Affidarsi a un professionista prima dell’acquisto significa aggiungere una valutazione tecnica a tutte le altre considerazioni che riguardano un immobile. L’Ingegnere Andrea Pellizzoni può occuparsi delle verifiche necessarie per individuare eventuali difformità e fornire al cliente un quadro più chiaro della situazione. Per chi sta investendo una somma importante nell’acquisto di una casa, conoscere prima le eventuali criticità significa poter scegliere con maggiore consapevolezza.
